Hukum Tata Ruang

Penataan ruang adalah proses perencanaan ruang, pemanfaatan ruang, pengendalian ruang.

4 fakta mengapa hukum tata ruang diperlukan:

• ruang pada dasarna tidak bertambah, sifatnya tetap, sedangkan kebutuhan terus bertambah.
• Konsekuensi dari bertambahnya kebutuhan akan ruang adalah timbulnya konflik, sengketa, friksi, benturan antara satu pihak dgn pihak lain
• Masyarakat butuh kepastian sampai kapan dia bisa menempati ruang
• Kerapkali terjadi kesenjangan antara orang yang memiliki akses ruang dengan masyarakat yang terbatas akses pada ruang

Tujuan dari hadirnya hukum tata ruang?

Tujuannya adalah untuk menjamin kepastian hukum, sebagai pedoman penerbitan izin kepemilikan ruang, sebagai instrumen pengendalian dari pemanfaatan ruang, dengan metode perencanaan, pemanfaatan, pengendalian diharapkan munculnya hasil positif berupa keteraturan.

Objek studinya:

• Bagaimana kita membuat perencanaan ruang yang intinya berbicara mengenai perencanaan ruang/ perencaan peruntukan,.
• Pengaturan pemanfaatan ruang yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat.
• Pengendalian peamanfaatan ruang dengan menggunakan perencanaan ruang, pengaturan pemanfaatan ruang dan instrumen pengendalian berupa pemberian sankksi, insentif dan disinsentif, dll.

Objek studi penataan ruang terdiri dari 5 aspek, yaitu:

• Bagaimana hukum mengatur penataan ruang
• Sejauhmana penataan ruang memngaruhi kegiatan masyarakat yang berada disekitar pembangunan ruang tersebut.
• Ruang harus memiliki nilai sosial, berguna untuk kepentingan sosial
• Ruang merupakan seperangkat hak
• Aspek wewenang pemerintah.

Metode pembelajaran HTR

Yuridis normatif, menggunakan hukum positif dalam mempelajari HTR, yang artinya UU dijadikan dasar untuk mengkaji, mengkahayati dan memahami HTR.

Yuridis sosiologis, yaitu mengenai bagaimana HTR diterapkan dalam kehidupan masyarakat/ diimplementasikan dalam masyarakat.

Yuridis teknis, untuk mengkaji alasan teknis kenapa aturan dibuat, dan kenapa aturan tersebut harus dibuat.

Prinsip-prinsip dasar dalam HTR:

1. Prinsip tanggung jawab negara, pada intinya ada 3 :

Ø  Responsibilty, perencanaan dan penataan ruang merupakan tanggung jawab dari pemerintah.

Ø  Akuntability, pemerintahan yang bertanggung jawab

Ø  Liabilty, apabila dia gagal dalam melaksanakan tanggung jawabnya, dengan kata lain pemerintah tdaklah akuntabel, maka pemerintah harus mempertanggung jawabkan perbuatannya secara hukum.

Pada pasal 7 UUTR dikatakan bahwa negara bertanggung-jawab melakukan perencanaan, pleksanaan, pemanfaatan  ruang untuk sebesar0besarnya kemakmuran rakyat. Negara diberi kewenangan atributif untuk melaksanakan penataan ruang secara:

·         Asli, artinya kewenangan tersebut langsung diciptakan dari UU

·         Kuat, tidak dapat dikurangi atau dilebihi kewenangannya (bersifat pasti)

·         Penuh, artinya kewenangan tersebut tak terbagi-bagi.

Apabila negara gagal dalam memenuhi kemakmuran rakyat maka yang bertanggung jawab adalah pemerintah daerah. (pasal 7 ayat 2 dab 3 UUTR). Pembangunan haruslah didasarkan pada asas kemakmuran rakyat, pembangunan dan manfaatnya harus merata di tingkat daerah untuk menghindari disparitas. Ada 5 aspek yang harus menjadi perhatian dalam penataan ruang:

·   Peruuan

·   Aparat pemerintah dan penegak hukum

·   Masyarakat

·   Budaya hukum

·   Sarana sarannya

2. Prinsip manfaat ekonomi/sosial, artinya ruang dapat diukur dengan ukuran ekonomi, maksudnya adalah bahwa pembangunan ruang haruslah dapat meningkatkan nilai ruang, karena setiap orang berhak atas pertambahan nilai ruang.

Biasanya berhubungan dengan: lokasi, peruntukan, kepastian hak dan keamanan

Hal ini berkaitan dengan Penjaminan pemerintah pada investor

Ø  Kepastian dalam penyediaan dalam infrastruktur

Ø  Kepastian dalam perizinan

Ø  Kepastian dalam ketersediaan SDM/ tenaga ahli

Ø  Kepastian dalam pengaturan pajak dan retribusi

Ø  Kepastian dalam mudahnya mendapatkan akses kepada lembaga keuangan dan pembiayaan

Lokasi : berhubungan dengan gengsi, image atau pencitraan dari sebuah ruang

Kepastian peruntukan :  behubungan dengan lama izin ruang

Kepastian hak: kepastian mengenai status tanahnya dan hak2 apa saja yang melekat pada tanah tersebut

Keamanan: pemerintah harus menjamin tanah atau ruang harus terjamin keamanannya.

Infrastruktur: jaminan pemerintah berupa infrastruktur yang baik (jalan, listrik, telekomunikasi, dll.)

Perizinan, kepastian mengenai berapa lama, berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan izin ruang.

Pajak, kepastian mengenai besarnya pajak, pengaturan pajak dan tempat bayar pajak

3. Prinsip subsidiaritas, mengenai :

Subsidiaritas kewenangan, mengenai bagaimana pemerintah kita memberdayakan satuan pemerintah yang lebih rendah terlebih dahulu untuk menata ruang, apabila dianggap tidak mampu maka akan diserahkan pada satuan pemerintah yang lebih tinggi(sistem bottom up).

Yang dimana dalam pelaksanaannya didasarkan pada kebutuhan dan potensi yang ada pada masyarakat yang tinggal diwilayah kerja pemerintah tersebut dan juga didasarkan pada kebutuhan, kemampuan dan potensi masyarakat pada wilayah kerja pemerintah tersebut.

Subsidiaritas dalam pengawasan, pengawasan pada dasarnya ada untuk memastikan tingkat kepatuhan dari kegiatan tata ruang tersebut. mendayagunakan pengawasan pada line ke 1 dahulu (pemberi izin), kemudian apabila tidak mampu mngerjakannya sendirian maka akan di support oleh line ke 2 (pemerintah)  fungsi line ke 2 itu sendiri adalah untuk mengawasi line 1, kalau-kalau line 1 tidak dapat melaksanakan tugasnya dengan baik.

Subsidiaritas pengenaan sanksi,menggunakan terlebih dahulu sanksi yang paling rendah lalu ke meningkat kepada sanksi yang lebih tinggi. pada pelanggar peraturan, namun apabila apa yang dilakukannya tersebut sudah membahayakan keselamatan umum maka akan langsung dikenakan sanksi yang lebih berat, bisa pembongkaran, pencabiutan izin, bahkan sanksi pidana (apabila pemanfaatan ruang tersebut telah memakan korban)

Umumnya dalam sanksi-sanksi yang diberikan dalam rangka pengendalian pemanfaatan ruang:

Peringatanà denda à diperintahkan dalam pengurusan izin

Sanksi pidana baru di terapkan apabila si pelaku membangun bangunan di daerah yang bukan peruntukannya dan kemudian menimbulkan korban jiwa.

Catatan : bottom up planning dilakukan dengan cara menampung aspirasi dari masyarakat di pemerintah desa dengan jalan musyawarah, yang kemudian dilanjutkan pada tahap kecamatan sampai akhirnya diakhiri ke tingkat kabupaten/kota yang kemudian melahirkan perda.

Dalam perencanaan RTRW haruslah realistis, disesuaikan dengan potensi dan kebutuhan wilayah, juga harus direncanakan dengan pasti, tidak serta merta, berjangka panjang, dan didukung dengan dukungan ekonomi.

4. Prinsip berkelanjutan, yang terdiri dari prinsip,:

Ø  Prinsip kehati-hatian, yang artinya dalam penataan ruang haruslah direncanakan terlebih dahulu dan tidak serta merta.

Ø  Prinsip keadilan intra dan antar generasi, yang artinya dalam penataan ruang harus memerhatikan aspek lingkungan yang dimana hal tersebut akan diwariskan pada generasi berikutnya.

Ø  Menyadari bahwa ruang bersifat bersifat terbatas, Yang artinya dalam RTRW haruslah memerhatikan daya tampung dan daya dukung ruang.

Ø  Pendekatan ekosistem

Ø  Asas siapa yang merusak maka dia yang harus membayar.

Hal ini berkaitan dengan :

Ø  Good Governance,  keserasian, keselarasan, dan keseimbangan dlam penataan ruang

Ø  Good environmental Governance, perencanaan ruang haruslah memerhatikan aspek lingkungan.

Ø  Good Sustainable Development Governance, pasal2 dalam tata ruang haruslah bersifat pembangunan berkelanjutan, yaitu memadukan aspek lingkungan ekonomi, dan social. Juga program-program lain dari GSDG adalah: untuk mengentaskan kemiskinan, mengubah pola produksi dan konsumsi yang tidak berkelanjutan, mengolah pemanfaatan SDA untuk manfaat masyarakat di tempat SDA itu berada.

Ø  Good social planning governance, perencanaan ruang haruslah memerhatikan aspek social, jangan sampai pembangunan ruang hanya akan memperlebar jurang kesenjangan antara masyarakat yang mampu mendapat akses ruang dengan yang tidak.

catatan:

• kemisikinan  selalu berkaitan dengan exploitasi sumber daya alam yang ada pada ruang, dikarenakan si miskin tidak mampu mendapatkan hasil SDA secara resmi.
• Pola produksi dan konsumsi berkelanjutan adalah pola hidup yang hemat dan ramah lingkungan.
• Corporate social responsibilities

5. Prinsip keragaman hukum

Harus disadari bahwa di indonesia terdapat pluralisme hukum, baik itu hukum  eropa, hukum adat maupun hukum agama. Maka dari itu dalam pembangunan ruang haruslah memiliki cir-ciri dan keunikannya sendiri.

6. Prinsip partisipasi masyarakat

masyarakat ikut serta dalam proses pengambilan keputusan, evaluasi, dan implementasi dalam kegiatan yang ada hubungannya dengan kepentingan masyarakat. Yaitu dalam penataan ruang. Hal ini adalah wujud dari demokrasi.

Partisipasi masyarakat dalam penataan ruang memberi manfaat tersendiri bagi masyarakat, yaitu bertambahnya  wawasan masyarakat mengenai penataan ruang yang dimana wawasan tersebut didapat dari penyuluhan dari para ahli, meningkatnya produksi dan produktifitas, juga dapat menstabilkan distribusi pendapatan (munculnya lapangan kerja).Melibatkan masyarakat dalam penataan ruang merupakan kewajiban pemerintah dalam rangka pelayanan publik.

Kenapa pemerintah wajib melibatkan dalam pembangunan ruang, karena masyarakat memiliki hak untuk terlibat dalam hal tersebut, hak-hak tersebut dapat berupa:

Hak masyarakat dari aspek demokrasi/politik, termasuk didalamnya hak :

Ø  Hak atas informasi, masyarakat berhak mendapat informasi tata ruang baik diminta atau tidak.

Ø  Hak untuk melakukan penelitian dan pengkajian, hak untuk meneliti dan mengkaji mengenai apa yang harus dilakukan pada ruang.

Ø  Hak untuk menyatakan pendapat, hak untuk menyatakan setuju atau tidak mengenai pembangunan ruang.

Ø  Hak untuk memengaruhi proses pengambilan keputusan, hak untuk menjamin bahwa pengkajian kemasyarakat benar-benar diperhitungkan dalam pembangunan ruang.

Ø  Hak untuk melakukan pengawasan

Hak  masyrakat dari segi ekonomi, termasuk didalamnya adalah:

hak atas kesejahteraan (pasal 33-34 UUD 45), artinya apabila pemerintah membutuhkan lahan yang dimiliki masyarakat untuk kepentingan publik maka pemerintah harus memberikan kompensasi yang layak pada masyarakat yang lahannya digusur tersebut.

Hak atas keadilan, apabila ada pelanggaran terhadap hak-hak masyarakat, masyarakat dapat mengajukan keberatan.

Hak masyarakat dari segi hukum, apabila pemerintah mengetahui ada pelanggaran ruang/ lingkungan tetapi pemerintah lalai/ abai terhadap pelanggaran tersebut maka pemerintah dapat dianggap turut serta dalam kejahatan tersebut. Artinya masyarakat dapat mengakan keadilannya sendiri.

Catatan :

Sifat-sifat dari peran serta masyarakat, haruslah bebas, langsung dan tanpa pamrih.

Syarat untuk ikut serta dalam penataan ruang:

• Ada kesempatan dan kemampuan untuk ikut serta dalam pembangunan ruang, caranya dengan diberi informasi.
• Adanya kesadaran dan kemauan untuk ikut serta

Faktor penghambat dalam peran serta masyarakat dalam penataan ruang :

1. Masyarakat tidak menyadari hak-haknya dilanggar
2. Masyarakat tidak tahu tentang adanya upaya-upaya hukum tuk melindungi kepentingannya
3. Tidak berdaya tuk memanfaatkan upaya-upaya hukum karena faktor keuangan, psikis, sosial dan politik
4. Tidak punya pengalaman menjadi anggota organisasi yang memperjuangkan kepentingannya
5. Memiliki trauma dalam proses interaksi dan penegakan hukum

Fungsi pemeriintahan

• Mengatur
• Melaksanakan hukum
• Perlindungan hukum
• Menyelenggarakan kesejahteraan hukum

Secara umum pengertian Tanggung Jawab Pemerintahan adalah kewajiban penataan hukum (compulsory compliance) dari negara atau pemerintah atau pejabat pemerintah atau pejabat lain yang menjalankan fungsi pemerintahan sebagai akibat adanya.

Pasal 7 UUTR

(1) Negara menyelenggarakan penataan ruang untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.

(2) Dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud pada ayat (1), negara memberikan kewenangan penyelenggaraan penataan ruang kepada Pemerintah dan pemerintah daerah.

(3) Penyelenggaraan penataan ruang sebagaimanadimaksud pada ayat (2) dilakukan dengan tetapmenghormati hak yang dimiliki orang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pada intinya karena negara memiliki tanggung jawab secara hukum dalam penataan ruang berdasarkan prinsip tangggung jawab maka agar penataan ruang lebih efektif maka dalam perencanaan ruang negara memberikan wewenangnya kepada pemerintah daerah untuk melaksanakan perencanaan  dan pembangunan ruang yang tetap memerhatikan dan menghormati hak-hak orang-orang sesuai dengan ketentuan UU. Juga negara melaksanakan penataan ruang sebesar-besar kemaknmuran dan kesejahteraan rakyat.

Dalam pembangunan ruang pula negara wajib memerhatikan dampak-dampak pembangunan pada ekonomi masyarakat, sesuai dengan fungsi negara yaitu mensejahterakan rakyat.

Strategi kebijakan penataan ruang

1. Peruuan

peruuan yang dibuat haruslah bersifat akomodatif, kolaboratif, aspiratif, partisipatif

juga harus didasarkan pada good process, yaitu menjamin hak-hak pembentukan peruuan yang demokratis.

Berdasarkan prinsip partisipatif dalam peruuan, ada 3 golonan masyarakat yang berhak terlibat dalam pembuatan uu:

• Masyarakat yang terkena akibat langsung diberlakukannya UU tersebut
• Pembayar pajak
• Seorang ahli, seorang yan memiliki kemampuan dibidang itu

Ukuran terlibat/tidaknya masyarakat dalam perencanaan ruang :

Ø  Adanya hak dan kewajiban baru/meniadakan kewajiban (persoonengesied)

Ø  Keadaan fisik, keadaan yang dirasakan akan memengaruhi keadaannya

Ø  Faktor waktu

Ø  Media/metode apa yang digunakan sehingga orang dapat terlibat dalam perencanaan ruang:

Ø  Masyarakat diberi keterangan oleh pemerintah

Ø  Adanya/ terbukanya public comment

Ø  Kesepakatan/consensus

Alat ukur untuk menentukan apakah konsensus / keterlibatan masyarakat memiliki daya ikat atau tidak adalah apabila dalam pembuatan UU tersebut memiliki atau telah memenuhi prinsip good process atau tidak. Ukurannya adalah perencanaan ruang haruslah akomodatif, kolaboratif, aspiratif, partisipatif

UU 26. 2007 mengatur mengenai perencanaan ruang, padadasarnya perencanaan ruang itu sendiri terdiri dari : perencanaan à pemanfaatan à pengendalian

Perencanaan, perencanaan pada dasarnya terdiri dari 2 aspek :

• Bagaimana prosesnya terjadi (apa yang harus dilakukan)
• Apa isinya

Proses perencanaan ruang itu sendiri harus memenuhi beberapa syarat :

• Harus didasarkan hasil pengkajian, informasi yang memadai, data yang baik (data)
• Harus dilakukan oleh orang yang punya kemampuan dibidang penataan ruang (SDM)
• Adanya political will dalam penataan ruang
• Adanya dukungan masyarakat

Manfaat dan fungsi dari penataan ruang:

• Mengetahui betapa pentingnya penataan ruang
• Merupakan arahan atau pedoman penerbitan izin
• Penegakan hukum
• Memudahkan dalam tahap evaluasi

Bagaimana proses itu berlangsung:

• Harus berdasarkan Good Process

• Harus berdasarkan Good Norm

Ada 4 hal yang harus dilakukan dan diperhatikan dalam substansi tataruang,

• Adanya problema masalah dan potensi
• Adanya muatan dan kerangka waktu
• Adanya sturn atau pengendalian
• Adanya pengkajian masalah dan potensi pada ruang seperti:

Ø  Adanya data yang berisi berisi daya tampung ruang, daya dukung ruang, yang menjelaskan sifat dan karaketristik ruang

Ø  Menjelaskan kegiatan apa saja yang terdapat pada ruang

Ø  Apa saja hak yang melekat pada ruang tersebut

Ø  Adanya potensi bencana yang telah diperhitungkan terlebih dahulu

Ø  Penuangannya dalam peraturan daerah nasional

Pemberlakuannya seperti apa:

• Pemberlakuannya bersifat hierarkis
• Pemberlakuannya harus bersifat komplementer tidak boleh terdapat kesenjangan, semacam GAP, atau bidang tata ruang yang tidak teratur
• Harus ada konsistensi dalam pengelolaan tata ruang/ dalam peruntukan ruang

Evaluasi dilakukan 5 tahun sekali, perencanaan ruang dilakukan 20 tahun sekali, evaluasi sangat penting dalam penataan ruang, karena evaluasi sendiri adalah salah satu bagian dari upaya pengendalian dalam pemanfaatan ruang.

Ada beberapa cara dalam melakukan evaluasi:

Konsep lampu sorot (proyeksi), jadi proses perencanaan ruang dari awal sampai akhir tidak boleh berubah, hal ini dalikukan demi kepastian hukum, meskipun yang boleh berubah hanyalah bersifat sektoral saja.

Metode bertahap, yang dimana dasar pemikirannya adalah bahwa seorang planolog tidak dapat memerhitungkan kondisi 20 tahun mendatang, maka pada masa evaluasi setiap 5 tahun sekali seorang legislatif dapat merubah perencanaan ruang.

2. pemanfaatan ruang

pemanfaatan ruang merupakan bagian dari penataan ruang. Pemanfaatan ruang dalam arti sempit berarti aktivitas budi daya. Secara hukum pemanfaatan berarti aktivitas konservasi, budi daya dan perlindungan. (lihat definisi pola ruang)

Setiap pemanfaatan dari ruang dilakukan berdasarkan program, dan bukan dibiarkan begitu saja (secara spontan).

Budi daya adalah suatu kegiatan yang non konservasi dan nonperlindungan, nonpelestarian

Konservasi sumber daya alam adalah pengelolaan sumber daya alam untuk menjamin pemanfaatannya secara bijaksana dan kesinambungan ketersediannya dengan tetap memelihara dan meningkatkan kualitas nilai serta keanekaragamannya.

Secara konspetuual, apa yang harus diperhatikan dalam pemanfaatan ruang.

• Bagaimana peraturan peruuan di bidang tata ruang menjadi acuan, landasan, rujukan penataan ruang, juga menjadi petunjuk untuk sektor2 lain.

• Perlu adanya harmonisasi dalam peruuan tata ruang, agar tidak terjadi tumpang tindih di dalam peraturan yang lain.

• Perlu adanya lembaga yang terkoordinasi yang melakukan penyelarasan di bidang tata ruang tuk memastikan tidak ada konflik di dalam peruntukan tata ruang. Juga tidak ada konflik didalam aturan masing2 sektor.

3. pengendalian pemanfaatan ruang, untuk mengendalikan pemanfaatan tata ruang sesuai dengan rencana tata ruang.

Instrumen pengendalian ruang ( pasal 35 UUTR)

• Peraturan zonasi
• Perizinan
• Pengawasan à pasal 55 (yang merupakan bagian dari pengendalian)
• Insentif dan disinsentif
• Pengenaan sanksi dan penertiban

Peraturan zonasi, dokumen hukum yang dapat memastikan apa yang boleh dan apa yang tidak boleh dalam pemanfaatan ruang secara rinci mengenai kewajiban apa saja dalam pemanfaatan ruang.

Penjelasan Pasal 36 Ayat (1) uu. No. 26 2007 UUTR

Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang. Peraturan zonasi berisi ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas ketentuan tentang amplop ruang (koefisien dasar ruang hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan), penyediaan sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkanruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan. Ketentuan lain yang dibutuhkan, antara lain, adalah ketentuan pemanfaatan ruang yang terkait dengan keselamatan penerbangan, pembangunan pemancar alat komunikasi, dan pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi

Rencana tata ruang adalah pedoman dalam pembuatan peraturan zonasi

Perizinan, keputusan tata usaha negara yang diberikan pada perorangan tertentu / badan hukum untk melakukan perbuatan yang pada dasarnya perbuatan tersebut dilarang. Hukum administrasi sehingga pemegang izin memiliki keabsahan dalam perbuatannya tersebut. (atau dapat dibilang izin merupakan instrumen mendapatkan pengecualian dalam larangan dalam aturan)

Apabila izin dikeluarkan tanpa pengawasan maka cenderung akan ada penyimpangan dalam implementasinya dilapangan. Pengawasan dilakukan melalui : pemantauan, pelaporan dan evaluasi.

Seperangkat insentif dan disinsentif, semacam reward and punsihment dalam pemanfaatan ruang, dalam insentif (reward) apabila masyarakat melakukan seuatu perbuatan yang melebihi kewajibannya dalam pemanfaatan ruang  ( misalnya menanam banyak pohon di halaman rumahnya padahal dalam aturan hanya di syaratkan satu pohon saja untuk tiap rumah) maka pemerintah akan memberikan penghargaan berupa : pemotongan pajak, diberi fasilitas berupa infrastruktur yang baik, dll.

Penjelasan Pasal 38 Ayat (5)

Insentif dapat diberikan antarpemerintah daerah yang saling berhubungan berupa subsidi silang dari daerah yang penyelenggaraan penataan ruangnya memberikan

dampak kepada daerah yang dirugikan, atau antara pemerintah dan swasta dalam hal pemerintah memberikan preferensi kepada swasta sebagai imbalan dalam mendukung perwujudan rencana tata ruang.

Disinsentif merupakan kebalikan dari insentif, Disinsentif berupa pengenaan pajak yang tinggi dapat dikenakan untuk pemanfaatan ruang yang tidak sesuai rencana tata ruang melalui penetapan nilai jual objek pajak (NJOP) dan nilai jual kena pajak (NJKP) sehingga pemanfaat ruang membayar pajak lebih tinggi. (berdasarkan penjelasan dari uu.26 2007 mengenai tata ruang)

Pengenaan sanksi dapat dilakukan melalui :

• Teguran tertulis
• Denda
• Uang paksa
• Pembongkaran
• Pembekuan izin
• Pencabutan izin

Perbedaan substansi yang diatur dalam Undang-Undang Penataan Ruang yang baru dengan yang lama antara lain :

1. Ruang lingkup penataan ruang wilayah ditambahkankan ruang di dalam bumi
2. Pengaturan jangka waktu berlaku rencana tata ruang dalam setiap tingkatan menjadi 20 tahun.
3. Tidak lagi dikenal istilah kawasan tertentu namun diganti oleh Kawasan Strategis.
4. Penekanan terhadap hal-hal yang bersifat strategis terutama hal-hal yang memiliki dampak besar terhadap lingkungan seperti proporsi kawasan hutan dalam suatu DAS minimal 30 persen, serta proporsi ruang terbuka hijau (RTH) di kota/perkotaan minimal 30 persen dengan proporsi ruang terbuka hijau publik minimal 20 persen.
5. Dalam penetapan rancangan peraturan daerah provinsi dan kabupaten/kota tentang tata ruang harus mendapat persetujuan substansi dari Menteri yang bertanggungjawab dalam penyelenggaraan penataan ruang dalam hal ini adalah Menteri yang Pekerjaan Umum sebelum dievaluasi oleh Departemen Dalam Negeri.
6.  Adanya penambahan muatan dalam rencana tata ruang baik untuk skala Nasional, Provinsi, maupun Kabupaten/Kota yaitu penetapan kawasan strategis dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi, arahan perizinan, arahan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi.
7. Penataan ruang yang berbasis mitigasi bencana sebagai upaya meningkatkan keselamatan dan kenyamanan kehidupan dan penghidupan. Pengaturan ruang pada kawasan-kawasan yang dinilai rawan bencana, seperti kawasan rawan bencana letusan gunung api, gempa bumi, longsor, gelombang pasang dan banjir, dan dampak dari keberadaan jaringan SUTET;
8. Terbentuknya lahan abadi pertanian untuk menjaga ketahanan 
9. Pengaturan sanksi yang lebih tegas, dalam hal ini selain diatur sanksi administratif, juga diatur sanksi pidana, baik kepada pelanggar maupun pemberi izin yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku.

a. Zoning Regulation

Tingginya ketidaksesuaian pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang selama ini menyebabkan pada UU Penataan Ruang yang baru dilakukan penekanan pada aspek pengendalian pemanfaatan ruang. Bentuk-bentuk pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perijinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. Pemerintah Provinsi Jawa Timur saat ini sedang menyusun Konsep Zoning Regulation untuk wilayah Provinsi Jawa Timur. Peraturan zonasi ini diharapkan dapat menjadi acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang, pengawasan, maupun penertiban, serta memberikan panduan teknis pengembangan/pemanfaatan lahan untuk mengoptimalkan nilai pemanfataan.

Peraturan zonasi yang akan disusun ini dibentuk pada level provinsi sebagai bahan verifikasi bagi aturan zoning pada kawasan-kawasan strategis di lingkup provinsi, pada akhirnya diharapkan dapat menjadi acuan dalam penyusunan zoning regulation untuk tingkat Kabupaten/Kota. Zoning regulation ini mengatur struktur dan pola ruang, ketentuan teknis terkait dengan pemanfaatan ruang, serta mekanisme insentif dan disinsentif.

Penyusunan Zoning Regulation sebagai acuan teknis untuk penerbitan izin dalam pemanfaatan ruang Provinsi serta diharapkan dapat menjadi acuan zoning pada skala Kabupaten/Kota.

Izin pemanfaatan ruang ini merupakan tools untuk pengendalian pemanfaatan ruang di Provinsi Jawa Timur, di mana sebelum dilakukan pembangunan fisik (bila wilayah berada di kewenangan Provinsi) atau sebelum mengajukan izin lokasi ke Kabupaten/Kota (bila wilayah berada di kewenangan Kabupaten/Kota) harus mendapatkan izin pemanfaatan ruang dari Gubernur Jawa Timur. Aspek-aspek yang perlu diperhatikan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang ini meliputi aspek teknis dan yuridis, antara lain :

a. Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Provinsi.

b. Kesesuaian dengan Peraturan Zonasi (Zoning Regulation).

c. Kesesuaian dengan peraturan perundangan bidang teknis lainnya.

d. Kesesuaian rencana penggunaan tanah dengan jenis hak atas tanah.

e. Kelayakan desain dan lokasi lahan